Comment calculer un viager
La réponse On part de la valeur libre du bien, dont on retire la décote d’occupation (droit d’usage et d’habitation = 60 % de l’usufruit du barème 669). Le résultat est la valeur occupée, base du bouquet et de la rente.
- Un calcul en deux temps : d’abord la valeur occupée (bien moins la décote), puis le partage bouquet/rente.
- La décote suit un barème officiel (usufruit, art. 669 CGI) ; le droit d’usage et d’habitation vaut 60 % de l’usufruit.
- Notre simulateur donne un ordre de grandeur ; le calcul exact revient au notaire.
1. Estimez votre viager
Renseignez la valeur du bien, l’âge du vendeur, le type de viager et le bouquet souhaité : le simulateur estime la décote, la valeur occupée et une rente indicative. C’est un ordre de grandeur pédagogique, pas un devis.
Estimation indicative et pédagogique, ce n’est pas un devis. La décote suit le barème fiscal de l’usufruit (article 669 du CGI), le droit d’usage et d’habitation valant 60 % de cet usufruit (article 762 bis). La rente applique la méthode de l’espérance de vie (défaut INSEE, modifiable) et n’intègre ni taux technique ni revalorisation. Seul un notaire calcule la valeur réelle.
2. Comment on calcule la valeur occupée
On part de la valeur libre du bien (son prix normal sur le marché). En viager occupé, on retire la décote d’occupation : elle correspond à la valeur du droit du vendeur de rester chez lui. La référence officielle est le barème fiscal de l’usufruit (article 669 du CGI) ; comme le vendeur ne peut pas louer, on retient le droit d’usage et d’habitation (DUH), qui vaut 60 % de l’usufruit. Voici les valeurs de référence :
| Âge du vendeur | Usufruit (barème 669) | Décote d’occupation (DUH) | Valeur occupée pour 100 000 € |
|---|---|---|---|
| 60 ans | 50 % | 30 % | 70 000 € |
| 65 ans | 40 % | 24 % | 76 000 € |
| 70 ans | 40 % | 24 % | 76 000 € |
| 75 ans | 30 % | 18 % | 82 000 € |
| 80 ans | 30 % | 18 % | 82 000 € |
| 85 ans | 20 % | 12 % | 88 000 € |
En pratique, les décotes de marché et les barèmes actuariels des professionnels (type barème Daubry) sont souvent plus élevés, surtout pour un vendeur jeune. Ce tableau donne la base fiscale, pas une vérité de marché.
3. Du capital à la rente
Une fois la valeur occupée obtenue, on retire le bouquet (le capital versé à la signature) : le reste est le capital à transformer en rente. Pour estimer la rente, la méthode la plus simple divise ce capital par l’espérance de vie du vendeur (puis par 12 pour une rente mensuelle). Plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée à capital égal. Les professionnels ajoutent un taux technique et une clause de revalorisation : notre estimation ne les intègre pas.
4. Les limites de ce calcul
Ce simulateur éclaire la mécanique, mais un vrai calcul dépend de nombreux paramètres : état et emplacement du bien, viager sur une ou deux têtes, réversion au conjoint, taux d’actualisation, marché local. Deux professionnels peuvent aboutir à des montants différents. Avant de vous engager, faites établir le calcul par un notaire et lisez nos pages bouquet et rente et fiscalité.
Information générale, pas un conseil juridique ni fiscal personnalisé. Les règles et les montants évoluent et dépendent de chaque situation : pour un acte, consultez un notaire.
Nos sources officielles
Les chiffres et règles de cette page sont vérifiés auprès des sources publiques de référence :
- Service-public.fr · La vente en viager
- Notaires de France · Le viager
- La finance pour tous · Le viager
- Impots.gouv.fr · Rentes viagères à titre onéreux
Liens vers des organismes officiels, consultés en juin 2026. Montants et conditions revus régulièrement : reportez-vous à la date indiquée sur chaque page officielle. Une erreur ? Signalez-le nous.
Questions fréquentes
Comment calculer la valeur d’un viager occupé ?
On part de la valeur libre du bien, dont on retire la décote d’occupation (droit d’usage et d’habitation = 60 % de l’usufruit du barème 669). Le résultat est la valeur occupée, base du bouquet et de la rente.
Comment passe-t-on du capital à la rente ?
On retire le bouquet de la valeur occupée : le capital restant est converti en rente, souvent en le divisant par l’espérance de vie du vendeur, puis par 12 pour une mensualité. Plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée.
Ce simulateur donne-t-il un prix exact ?
Non : c’est une estimation pédagogique. Le calcul réel intègre le taux technique, la revalorisation, le nombre de têtes et le marché local. Seul un notaire ou un spécialiste établit la valeur définitive.
Un projet de viager ?
Le viager engage sur le long terme : un notaire (et si besoin un conseiller) sécurise le calcul, le contrat et l’accord de la famille.
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